中国银行会成为"地主"吗？
元旦这一天，报纸上有篇文章十分抢眼，标题叫《地王危局》。讲的是广东有一位在地产界打拼了20年的开发商，10年来一向行事谨慎的他在前两年的地产狂热中不能自持，志在必得一块地，在拍卖现场与对手叫板308次，以7.9亿元、超过底价3倍的价格拿下了该地块。缴好各项税费、平整好土地，耗资已逾10亿元，然而现在3亿元出手都没人要。逼债人把英雄逼向末路，空余一声长叹!
"土地"还安全吗
前两年的"牛人"非"跳高"高手莫属，在拍卖会上高价拿地，个个都争做"地王"，引得房价呼呼往上涨，银行大胆进场追捧，打破头送贷款给这些"品牌够响、实力够强"的"地王"。而去年下半年以来的"牛人"，改成了削尖脑袋动用各种关系去退地，许多囤地企业壮士断臂，不惜割肉求生，但真正能退成地的"牛人"并不多。至于在高位接盘拿地的，表面看是套住了开发商，深陷其中的其实是银行。
2008年8月份以来，旧的矛盾和问题在累积中悄然出现，土地风险已经开始显山露水，但最近新的问题和风险又开始酝酿。最近与一位长期分管土地工作的领导同志交流，他说最近下去走了一圈，一个"人人眼中有，但人人都没觉察"的问题出现了：各地出现新一轮大干快上的苗头，规划无序、论证不够的许多项目在抢抓机遇的口号声中"霸王硬上弓"，仓促上马，而各家银行在货币政策突然松动时，也面临着项目选择方向的迷失，只要一听说是政府的基础设施项目就来劲，一哄而上去抢。许多项目缺乏科学的评估论证和决策程序，银行跟进主要是冲着有各级政府以土地储备中心为主的融资平台，但个中潜在的风险不容忽视。这位领导同志提醒，弄不好两年后政府的土地储备中心的储备大部分会置换到银行去，银行一不小心会成为"大地主"。
随着中央政府4万亿元经济刺激方案的出台，各地政府也随之纷纷宣布大规模投资计划，各省市的投资总额已经远远超过4万亿元。如此庞大投资计划的资金从何而来？这是摆在决策者面前的一道难题。现在的出路，一是允许并鼓励地方发债，二是靠银行贷款和民间资金。央行通过连续大力度地下调存贷款利率和准备金率、票据市场公开市场操作等手段释放资金，向市场注入流动性，都使得商业银行的资金变得十分充裕。各家银行2008年四季度以来使出浑身解数抓项目储备，去年12月底，许多银行都承担着存款太多的压力，想办法把存款往外挤，"挤一点是一点"，都没想到年底存款会突然满仓，这与上半年的情况形成了强烈对比，也说明央行将货币政策由"从紧"转为"适度宽松"的效应已经显现，中国银行业资金宽裕，流动性无忧。
在金融危机深刻影响实体经济的当前形势下，商业银行对生产型企业的投放表现得犹豫而踌躇却步。金融危机大环境下百业凋零，难以寻觅到特别的亮点，商业银行的信贷投放不同于风险投资基金和种子基金，商业银行看重现在的绩效和市场。明明现在看不到有亮色的企业，那还怎么贷？面对突然的 "开闸放水"，不贷不行，乱贷也不行，于是政府的基础设施项目就成了各家银行的首选。然而经过历年的爆炒，"土地"还安全吗？
过去10年间，由于制度性变革引发的房地产业"黄金10年"中，涨幅最大的是土地。许多城市地价在过去10年间的平均涨幅在20倍以上，有的甚至更高，土地出让金已经成为地方的第二财政。土地囤积、城市扩张伴随着高房价相互推波助澜，土地市场同样潜伏着巨大的金融风险。土地的使用价格是一次性支付的,政府不可能预测到未来数10年内土地的增值趋势和额度,客观上造成了地价和房价的失真。现在，随着房地产市场整体进入一个冷静期，土地流拍、开发商退地、出让金难以完整地回收等，困扰着各级地方政府。开发商不拿地了，下一个谁来接盘？那就继续让银行来接盘吧。
新一轮的地方基础设施建设中，哪一个"主官"不想"抢抓机遇"多修几条路、多建几座桥、多盖几幢标志性大楼，一句话都想多做点实事。现在，政府手中唯一的牌也是他们最大最宝贵的资源，就只有土地了。用一位市长的话说，各级政府在土地作价上具有"点石成金"的功能，昨天还是一块农田，明天规划调整就成了建设用地，身价一飞冲天；今天还是工业用地，明天规划成商业用地，价格自然又是若干倍地上去了。就这样通过"画大饼"的方式，各级地方政府吹大土地价值泡沫后再四折、五折抵给银行。
问题是地价过去几年间出现了十倍二十倍的上涨，即使抵押率50％，如果经济的下行周期不能很快扭转，房地产出现较长时间低迷，对商业银行来说，依然潜伏着相当大的风险，"土地"会成为"地雷"。就像股票市场，从6000点跌到3000点，50％跌去了，看多者以为安全了，没想到市场继续下跌到1600多点，又跌去一个50％。从美国、日本等发达国家的历次金融危机和这次次贷危机中，我们看到了房地产与金融之间日益密切的联系，房地产与金融业已经"一损俱损，一荣俱荣"。
一方面，大公司的融资越来越依赖银行类金融机构，银行业同样高度依赖住房按揭贷款和开发商，形成了利益共同体；另一方面，房地产业在GDP中的地位非常重要，美国GDP构成中房地产业超过制造业，占14％左右，而中国在房地产业"黄金10年"中，房地产及相关产业链对GDP的贡献远远不止14％，房地产领域的任何风吹草动，自然会引起经济的巨大波动，进而直接导致金融市场的动荡不安。
土地的自然资源禀赋特性决定了，在土地交易中一定要考虑"市场失灵"现象，就像前几年的"涨过头"一样，未来也可能出现"跌过头"，地价的变化周期与经济周期是高度吻合的，如果商业银行认识不到其中的风险，那就是中国金融业未来潜在的最大风险。
银行要充分重视房地产风险
过去10年间累积的数据表明，中国的几大国有商业银行与房地产相关的贷款占到贷款总额的25％~30％。而股份制商业银行在激烈的竞争中后来居上，抢占市场的份额甚至高达40％，其中不乏降低条件甚至违规发放贷款，涉房骗贷事件也时有发生。另据世行对中国地产业资金来源的分析表明，还有相当大比例的短期票据流向了地产业。
如果单纯从数字上看，中国银行业对房地产的敞口没有美国和欧洲银行约60％的平均敞口水平那么大，也小于大多数亚洲经济体在1997年金融危机之前的水平，例如韩国的15％~25％，香港的40％~45％。但是，由于这些地区具备诸如抵押支持贷款等金融工具，再融资市场也较为完善，银行体系中的贷款风险受到了隔离和限制。而我们的房地产融资过度集中在银行，渠道过窄，期限偏长，易进难退，这意味着风险的高度集中和难以分散。美国以"两房"为主的住房金融体系的精巧设计，曾经令无数研究房地产金融的学者赞叹不已。该体系的巧妙之处在于，通过"两房"这个中介使美国房地产金融的风险分散到全球投资者头上。
但中国的房地产金融体系没有这样的传导和分散风险的通道，如果出问题，照单全收的必将是银行体系。中国商业银行体系内，由于占负债大头的短期存款与长期房地产贷款之间亦存在严重的期限错配，因而在经济周期性波动和利率频繁变动中，地产贷款的金融风险就可能被放大，甚至会引发系统性风险。上世纪90年代初海南地产风潮就是明证（虽然局部性"大火"很快被控制），说明地产业的突然逆转和冷却确实会给银行造成较大风险。
1998年，我国住房抵押贷款只有400亿元。到了2008年，住房抵押贷款余额增加到3.5万多亿元，还有近3万亿元的房地产开发贷款和土地开发贷款，与房地产直接相关的银行资产就有6万多亿元，这还没算上无数小公司的贷款以不动产作为抵押物的。因此，房地产行业的波动风险会直接演变为金融风险。
因此，笔者认为，银行业对于地产金融的风险一定要有足够的重视。这次中央出台4万亿元经济刺激措施的同时，提出既要调动商业银行增加信贷投放的积极性，又要增强金融机构抵御风险的能力，应该说中央对此是有所考虑的。
中国的房地产业没有经历过完整的经济周期的考验，过去的"黄金10年"间，只要赶上这趟高速列车的，个个都赚得盆满钵满，但是市场真正的拐点出现时，"头大"的是银行，因为这种高负债、高杠杆率撬动的产业，表象是开发商难以过冬，而本质上两头都是银行在背着――开发贷款是银行放的，个人按揭也是银行放的。实体经济的不景气最终将体现为商业银行不良贷款的增加，这才是要害所在。
银监会主席刘明康近日强调，要主动研究产业结构调整、宏观政策转向对银行业金融机构资产质量的影响，尤其要关注不良贷款绝对额变化，切实防止不良贷款反弹。要密切关注房地产市场走势，科学安排房地产开发贷款，借鉴美国次贷危机教训，确保按揭贷款真实性。世界银行不久前发布的《中国经济季报》也再次警告：警惕银行对地产贷款冲动带来的金融系统风险，并建议收紧对投资审批和土地供应的控制。
由于长期以来的经济增长方式、结构和效率等诸多方面的问题，在宏观经济下行周期，实体经济在提高效率、改善环保、资源节约方面面临着更大的难度，银行在贷款投向的"路径选择"上变得茫然和表现出传统的"路径依赖"。在经济下行周期中，如何进行反周期调节，检讨并修正经济金融政策中与宏观环境不相适应的部分，尽快把经济从衰退的边缘扭转过来，是我们面对的重大挑战。这一轮空前的国际金融危机中，特别强调要通过完善配套政策措施和创新体制机制来救市，通过提振信心来救市，面对困难我们既要有充分的信心、坚韧的意志，同时对未来的困难挑战和不确定性也要有充分的心理准备。
银行会不会成为"地主"？应该是银行业在新一轮贷款投放热潮中，必须高度重视和警惕的一个重大问题。
博文
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